死硬租樓派

via 征服股海 on 7/8/09

林奇：當我們著眼的是中國大陸時，眼界可能會寬一點，目光可能會遠一點！「不要自欺欺人了，我們的前途、我們的經濟都繫於祖國。」「內地崛起，叫香港人才北移。他們在大陸工作、生活、置業，甚至金屋藏嬌。以前，他們在香港金屋藏嬌，至少要買另一棟房子，我謝謝他們光顧。現在可不同了。」「香港地產市場仍有機會賺錢，但賺的有限。香港有10至12家規模龐大、資金雄厚的地產公司。什麼機會都給他們奪去了。」恆隆(00010)主席陳啟宗先生如是說。若林奇純以財務學的角度再作分析(別跟林奇說「有土斯有財」、買房子才可裝修、擁有房子才會有「家」或「一室溫馨」的感覺，因為「感覺」不能量化)，是以若真箇看好香港地產的未來及長遠前景，何不買入相關的優質四大地產發展商的股票或由香港政府任大股東的本港大地主地鐵(00066)的股票，相信潛在回報或可能較你現時買入並擁有的本港房子為大。惟時間會證明一切。據前輩何車所言，若時間能重回1973年，當年新鴻基地產(00016)於3月時曾創下最高的25元(按73至78年股數變化調整)，每股盈利為0.41元，市盈率為驚人的61倍。及至1974年12月，新地股價因73股災而暴跌至1.12元(從高位瀉掉了96%)，市盈率急跌至2.7倍，往績每股派息為0.33元，股息率竟高達29.5厘。及至1978年9月，新地已升至13.2元，若有人能在最低位買入新地者，不足4年間，即可大賺10.8倍(期內恒生指數由150點上升至708點，升幅為3.7倍)，這樣的計算還未計及買入新地後所能收取的股息回報。買新地股票發達，長遠持有優質股，更容易令人發大達。當然，買樓亦會發達，問題是，美好的時光和機會卻買少見少，一如我們的高薪厚職。風物長宜放眼量。共勉。《蘋果日報》2009/07/08文：劉祥發港人向來有買樓習慣，因此不少畢業後數年的大學生，儲夠首期，就立即開始買上車盤，然後由兩房換三房，如此不停流轉，以達至中產人士的居住要求，不過亦有部份的中產人士，就算家庭月入十萬元以上，也從不買樓，究竟他們在想甚麼﹖筆者認識的一個中產家庭，就正是那類租樓死硬派，該中產家庭夫婦收入穩定，情願月花二萬五千元租樓，也不買樓，如是者已十多年。戶主陳生對筆者說，不買樓令他在 97年避過一劫，事實上，當年他有數個友人，就是因為「炒爆樓」，最後要申請破產。陳生對筆者說，租樓每月開支容易計算，但現時買一些質素較高的屋苑，動輒要用二百萬元以上做首期，基於首期不少，他寧願用該筆資金買基金及股票作長線投資，以備日後作為退休金。筆者問他，現時息口那麼低，買樓不是比租樓更化算嗎？陳生則說，業主要交差餉及管理費等雜項，租客則淨交租金，加上每兩年又可轉住新裝修單位，這樣租樓住不是更好嗎﹖將來退休，也不一定要住香港，反正內地或美加的樓價比香港低得多。寧買內地高質素住宅陳生續說，他並不是一定不買樓，不過要買的，就一定不是香港那些「發水樓」。現時往來珠三角的交通越來越方便，在區內花百餘萬元買個高質素單位，回報隨時高過在港置業。筆者聽罷，無言以對，事關筆者不是炒樓派，但長期租樓始終不是筆者那杯茶。西貢琴苑5100萬連花園易手《大公報》2009/07/08市場消息稱，西貢大網仔路琴苑，物業面積4035方呎，連約8000方呎大花園，剛以5100萬元易手，平均呎價12639元。據了解，原業主於2001年3月以1980萬元購入上述物業，是次易手帳面獲利3120萬元，物業升幅約1.57倍。據悉，上述物業於2007年1月獲買家垂青，以4160萬元承接，後來因買家撻訂而告吹。給新婚夫婦的理財建議 《明報》2009/07/06文：Brian Liu(廖匯恒)如果一切順利的話，我會在未來幾年經歷4個人生階段：拍拖、畢業、工作和結婚；結婚之後筆者就要面對一個老掉牙的理財難題：買樓定租樓？買樓與租樓的抉擇，牽涉到雙方喜好、父母要求、以至是「擁有一頭家」的温馨感覺等非金錢因素；現在我純綷以財務的角度，提出一個介乎買和租之間、非傳統的置業方法，既有租樓的彈性，升值潛力又比買樓更佳：以股代樓。方法很簡單：不直接買樓，而是用買樓的資金，分散投資藍籌股，然後用股息收入租樓住。讀者先認清一個事實：A君買入一個市值500萬元、市價月租2萬元(即年租4.8%)的單位來自住；B君買入總值500萬元、現價息率4.8%的領匯(00823)股票、然後用股息收入租一個月租2萬元的單位，兩者甚麼分別？沒有分別。A和B手上都擁有市值500萬元的資產，而且兩人都住在質素近乎相同的單位。500萬元的單位，和500萬元的股票，在此時此刻的分別不大，長遠而言卻有一個重要分野：股票的升值能力比物業強。退一步細想，物業會受到歲月和風雨的催殘，是一種必然會隨着時間貶值的資產，樓齡越高越不值錢；相比之下，股票卻是必然會隨着時間升值。每一隻股票背後都代表着一盤生意，有一班董事須對股東負責、為股東創造盈利。在歷史的洪流裏，固然不斷有新公司誕生、舊公司死亡，但歷史已經證明長遠而言(長遠而言指的是最少20、30年)，整體企業的盈利必定上升，造就股市「向上」的大方向。股票by definition是比地產優勝的資產類別。買入一個500萬元的單位，經過30年折舊，扣除通脹之後這個單位的實質價值(real value)一定會比500萬元少；分散買入一籃子市值500萬元的大藍籌，然後用股息租樓住，股息隨着上市公司的盈利增加，足以支付租金之餘還有額外現金流可供再投資（或者細屋搬大屋）；盈利增加亦會推高股價，30年之後股票的價值肯定遠超500萬元，「以股代樓」明顯跑贏直接買樓。供股票勝過供按揭你會問：剛剛踏足社會、成家立室的青年人，哪有財力一口氣拿出500萬元買股票？買樓能造按揭，買股票卻不能，以股代樓的置業策略對多數人來說沒有實用價值。答案：以股代樓也可以製造一個類似供按揭的效果，供按揭變成了供股票；讓我用例子說明。為了簡化問題，現在假設一個長期零通脹的環境。先看一個按揭實例。廖君有意買入一個500萬元的單位，供款30年，供款期的平均利率5厘，9成按揭的首期為50萬元。由此推算每年供款約29萬元，即月供24000元。附表是這筆按揭的還款進度表，列出了每年年底的按揭餘額。30年之後，廖君終於擁有屬與自己的dream home，與老婆一室温馨。由於沒有通脹，這個單位的名義價值(nominal value)維持不變；反而經過30年歲月的催殘和折舊，其實質價值應該會少於500萬元。廖君現在改變主意，決定不直接買入這個單位，而是採用「以股代樓」的策略：先把首期的50萬元，分散買入一系列藍籌股，然後將本來每年用來供按揭的29萬元，其中一部份用作交租，餘額也用來買股票－－也就是說，本來的供按揭變成了現在的供股票。假設租值是樓價的5%(25萬元)；由於沒有通脹壓力，租金長期維持不變。又假設廖君的股票組合裏，30年來的平均股息率是3%、平均每年資本增值5%，總計年回報是8%。從歷史觀之，8%的實質回報率屬於合理。30年之後，廖君雖然沒有自己的單位，手上卻有一大堆股票。以上述的假設計算，這些股票的市值近乎1000萬元，比原來的樓價足足高出1倍；以3厘股息計算，每年股息足夠支付租金有餘；此時廖君如果沽出股票套現，足足可以買入兩個單位。結論是：同樣是付出50萬元首期、每年投資29萬元，以股代樓明顯勝過按揭供樓。你會問：假設一個30年零通脹的環境是脫離現實，因為通脹是無處不在的經濟現象。答案：無論有沒有通脹都不會影響上面的結論：樓價和租金固然會隨着通脹而上升，但長遠而言，股票的名義回報率也會因為通脹而增加，物業和股票的相對升幅是相同。隱藏優勢：平均成本、彈性大以股代樓隱藏着兩個重要優勢：一、平均成本　減少睇錯市風險多數人買樓時都忽略了一個事實：買樓是一次性的投資決定，自住的小業主只會買一間屋，不能分段入市，結果需要面對挑選入市時機(market timing)的巨大風險；如果不幸在樓市的高位買入，一不留神就會變成負資產。以股代樓能大大減少睇錯市的風險，做到類似平均成本法(dollar cost averaging)的效果：每次增持股票都只是以一小筆資金入市，股市跌得低時買得多、升得高時買得少。一般股市週期短則2、3年，長則7、8年，30年的供款期肯定能橫跨幾個升潮跌浪，投資者只要持之以恒，入貨的成本一定會是股市的平均水平，避過一注買入而犯錯的機會。二、彈性大　緩衝財政難關很少人留意到，股票比物業有一個先天優勢：可分割性(divisibility)。物業只能一間一間買賣，每間涉及的資金動輒數百萬元；而股票是逐手買賣，每手金額不過數萬元。人生難料，30年的供樓生涯期間難免有意外；一次金融危機令樓價下跌變成負資產，再禍不單行被炒魷的話，既不能沽出半間物業套現還債，也因沒有收入而喪失供樓能力，此時唯有銀主盤收場。運用以股代樓一招，在危難時可以沽出部分之前買入的股票套現交租，餘下的股票仍能產生股息收入，暫時緩衝財政困難。此外，買樓自住的業主即使認為樓市熾熱、即將面臨調整，卻是甚麼也不能做；較精明的業主或許會沽出物業、租樓暫住以避過樓市跌浪，這樣做卻需要找買家、找租盤、支付佣金、律師費、搬屋費、又要重新適應新環境，麻煩之餘廉成本高昂。「以股代樓」的置業者如果認為股市熾熱、即將面臨調整，只需在彈指之間沽出部分股票，等待市況冷卻下來再重新累積。後記：本文的靈感來自華富財經網一篇舊文，由林奇的網誌轉載。http://hk.myblog.yahoo.com/lynch200705/article?mid=4874