译者：皇家恋歌
不动产泡沫
不动产泡沫也呼叫财产泡沫或住屋泡沫为住宅的市场是一类型定期地发生的经济泡沫在地方或全球的不动产市场。 它是表示被的特色评价的迅速增加真正的财产如此的当做住屋直到他们延伸未能坚持的与收入相关的水平和其他的经济元素。
关于任何的类型经济的泡沫, 它时常被要求不动产泡沫很困难对多数到监定除了在枪的照尺中之外, 在那之后坠毁。 那坠毁那日本的房屋价格泡沫从 1990 在有之上是真正的损坏到那日本人经济和那生命多数日本人谁有住过它, 如同也是真实的那最近的坠毁不动产泡沫在中国最大的城市,上海。 不像股票市场坠毁下列各项一泡沫, 不动产 " 坠毁 " 通常是一慢的程序, 因为不动产市场不比股票市场液体。其他的部门，像是办公室、酒店和零售通常移动向前与那住宅的市场, 在受到影响的被多数那相同的变数如此的当做收入和利率以及分享 " 财富效果 " 繁荣。
不动产泡沫有存在那最近的过去而且广泛地相信仍然存在在多数包括美国、阿根廷、英国、荷兰、意大利、澳洲、新西兰、爱尔兰、西班牙、法国、波兰、南非、以色列、希腊、保加利亚、克罗埃西亚、加拿大、挪威、新加坡、韩国，瑞典的世界的地方,波罗的海州、印度、罗马尼亚、韩国、俄国、乌克兰和中国。 美国美国联准会葛林斯潘主席说在 2005 中期哪一 " 在一最小量 , 在那里是稍微 ' 泡 '(在美国房市中) …它是难的不见到有许多地方泡沫 ".经济学者杂志,同时写, 更进一步了, 叙述 " 那全世界的上升在房屋价格中最大泡沫在历史中 ". 不动产泡沫不变化地跟随严格价格减少也知道当做房屋价格坠毁哪一能造成多数拥有者把持否定公正, 方法一抵押贷款债务拿着是比较高的超过那现在的价值财产。
次精华抵押贷款危机
次精华借贷是那练习制造贷款对借用人做不取得资格为市场利率由于各种不同的危险因子, 像是收入消除, 大小头期款 制造, 信用历史, 和就业状态。 美国次精华抵押贷款的价值是估计在 $1.3 兆从 2007 年三月起, 与超过七百五十万第一-留置权次精华抵押贷款杰出的。 大约 16% 的次精华贷款与可调整比率抵押贷款 (手臂)90 天长行为不良的人或从 2007 年十月起在回收物业进行, 概略地三倍之数那比率 2005. 在 2008 年一月之前, 行为不良率有升起到 21% 和在 2008 年梅之前它是 25%. 美国抵押贷款市场是估计在 $12 兆以贷款的大约 9.2% 任一行为不良的人或在回收物业中完成的 2008 年八月. 次精华双臂只表现在美国是杰出的贷款的 6.8% 的, 仍然他们表现回收物业的 43.0% 的开始在 2007 的第三季期间. 在 2007期间, 将近一百三十万财产受制于回收物业锉屑, 提高 79% 对 2006.
传统地，存入银行借出对屋主的钱为他们的抵押贷款和保有那危险假设值, 呼叫信用危险。 然而, 由于财务的改革, 银行现在能卖的权利那抵押贷款付款和相关的信用危险对投资者, 经过一程序呼叫 securitization。 安全投资者购买是呼叫抵押贷款支持安全 (MBS) 和以债务做为抵押品义务 (CDO). 这新者 " 开始分配 " 银行业模型方法信用危险有是分配宽广地对投资者, 与一系列的作为结果发生的冲击。 有危险的四个主要的种类有关的: 信用危险, 资产价格危险, 流动性危险, 和 counterparty 危险。
现在有一个较棒的互相依赖超过过去在美国房市之间和全球的财务市场由于 MBS。 当屋主假设值, 大量的现金流动的进入 MBS 之内衰微而且变成不确定。 投资者和商店把持 MBS 有是重要地受到影响的。 效果是放大被高度度的债务是维护在～手边个体和公司, 有时呼叫财务的杠杆作用。
次精华抵押贷款危机是一个继续的财务危机表示被的特色收缩了的全球信用的流动性市场和银行业系统是引起在～手边失败抵押贷款公司, 投资公司和政府赞助企业有很重地在次精华方面投资抵押贷款。 危机, 有根在那结束年的 20 世纪和有变成更明显的到处 2007 和 2008, 有通过各种不同的阶段在全球的财务系统和管制的结构中暴露普遍的弱点。
次精华抵押贷款危机由美国的爆裂开始住屋泡沫和高度假设值率在 " 次精华 " 身上和可调整比率抵押贷款 (手臂), 开始在大约 2005-2006. 一些年在之前, 婉拒借贷标准, 贷款的增加激励如此的当做容易的起始期限, 和一长期的趋势上升住屋价格有激励借用人拿困难的抵押贷款在信念方面他们会能够很快地再借在较多的有利期限。 然而，一经利率对上升开始和住屋价格开始到下降在 2006-2007 年适当地在多数美国的部份, 再借变得更困难了。 假设值和回收物业活动增加的戏剧地当做容易的起始期限期满, 家价格失败的上升依照预期, 和手臂利率重新设定比较高的。 回收物业加速的在美国在 2006 后期内而且引起了一个全球的财务危机直到 2007 和 2008. 在 2007期间, 将近一百三十万美国住屋特性受制于回收物业活动, 向上的 79% 从 2006.
主要的银行和其他的财务全球的机构有报告大约美金$ 四千三百五十亿的损失从 2008 年七月 17 日起. 流动性担心使全球的中央银行采取行动提供基金对成员银行鼓励借贷到杰出人物借用人和到复位信心在商业的纸中市场。 美国籍的政府也保释外面的主要财务的机构, 傲慢的重要另外的财务承诺。
次精华抵押贷款危机的因素
次精华抵押贷款危机的理由是不同的和合成物。 次精华危机能是归于至是普遍的一些因素在两者的那住屋和信用市场, 哪一个发展结束一延长的时期时间。 有多数不同的视野在那之上因素, 包括屋主的无能制造他们的抵押贷款付款、借用人以及/ 或出借人的贫穷裁判, 推测而且建造过多在那期间繁荣时期, 危险的抵押贷款产品、高度度的个人和企业的债务, 财务的改革哪一分配和也许隐藏假设值危险, 中央银行政策, 和政府规则或二者择一地缺乏如此的规则。
在不动产部门中的繁荣和半身像
组合低点利率和大的外国基金的流入帮助产生容易的信用情况为多数年领先决定于不动产危机。 次精华外来语是一个主要的贡献者到家的增加所有权率和那要求为住屋。 全部的美国家所有权率增加的从 64% 在 1994(有关它自从 1980 以后的地方) 年到一山顶在 2004 年与一全部时间的高度 69.2%.
这要求帮助燃料住屋价格增加和消费性开支。 在 1997 和 2006之间, 美国人家价格增加的 124%. 二十年直到 2001, 国家的中动脉家价格上下地去, 但是它保持在 2.9 和 3.1之间次那中动脉家庭收入。 2004, 然而, 家价格的比至收入击中 4.0, 而且 2006 比是 4.6. 一些屋主二手的那增加的财产价值富有经验的在那住屋泡沫再借他们的家低的利率而且拿出秒抵押贷款对抗附加价值到使用那基金为消费性开支。 美国家庭债务当做对 130% 来说的一百分比收入玫瑰在 2007期间, 在十年内稍早对 100%。 消费主义的文化 " 在以立即的满足为基础的经济 " 是一个因素。 美国人花费了每年 $ 八千亿比他们更多挣得的。 家庭债务从在 1974 年 $ 六千八百亿扩大到在 2008 年 $14 兆, 与那总数自从 2001 以后加倍. 在 2008期间, 那平均美国家庭拥有了 13个信用卡, 和 40% 他们被运的一平衡, 向上的在 1970 年从 6%.
在被最后导致的盈余的繁荣期间建造过多详细目录家, 引起家价格到衰微, 开始在 2006 夏天. 容易的信用, 组合的与假定住屋价格会继续感激, 有鼓励多数次精华借用人获得可调整-比率抵押贷款他们无法负担在那之后起始激励时期。一经住屋定价格开始适当地贬值在多数美国的部份, 再借变得更困难了。 一些屋主不能够再财务而且开始到假设值在贷款上当做他们的贷款重新设定对较高的利率和付款数量。
在 2008 年三月之前一估计八百八十万个屋主 - 将近 10.8% 的总数屋主 - 有零或者否定公正, 意义他们的家是价值比他们的更少抵押贷款。 这提供激励给来自家的 " 散步离开 "了, 不在乎那信用等级冲击。
逐渐增加的回收物业率增加的那补给住屋详细目录可得的。 售卖新家的体积 (单位) 在 2007 年下降 26.4% 与那相较之前的年。 在 2008 年一月之前, 那详细目录未出售的新家站立在以 2007 年十二月售卖册,自从 1981 之后最高的水平为基础的 9.8个月. 一笔将近四百万的记录未出售的现有家正在给售卖将近包括二百九十万空的家。
家详细目录的这过度补给放置重要的向下压力在价格之上。 当价格下降, 更多屋主是置于险境假设值和回收物业。 根据到那 S&P/情形-Shiller 的价格索引, 在 2007 年十一月之前, 平均美国住屋价格有堕落的大约来自他们的 Q2 2006 的 8% 山顶和在 2008 年梅之前他们有堕落的 18.4%. 价格衰微在 2007 年十二月对那之前的年时期是 10.4% 和为 2008 年梅它是 15.8%. 住屋价格是预期的继续婉拒直到这详细目录盈余家 (过度补给) 是减少对比较典型的水平。
高风险的借贷练习
多种因素有引起出借人到提议一逐渐增加的排列比较高的-危险贷款到比较高的-危险借用人包括违法的移民。 次精华抵押贷款的部份到总数开始是在 1999 年在 1996 13%($ 一千六百亿) 中在 1994 9% 中 5%($ 三百五十亿), 和在 2006 年的 20%($ 六千亿). 一研究由美国联准会指出那平均不同在抵押贷款次精华和精华之间的利率抵押贷款, 也呼叫 " 次精华涨价 " 或 " 危险额外费用 ", 婉拒从 2.8个百分点在 2001 年, 至 1.3个百分点在 2007 年. 换句话说, 那危险额外费用必需的由出借人到提议次精华贷款婉拒。 这发生即使次精华借用人信用等级和贷款特性婉拒全部的在 2001-2006 时期, 应该有期间有那相对事物效果。 组合对古典作品是通常的繁荣和半身像信用周期。
在附加到考虑比较高的-危险借用人, 出借人有提供逐渐高风险贷款选项和激励。 这些高危险贷款被包括在内的 " 没有收入，没有工作和没有资产 " 贷款, 有时提到到当做忍者贷款。 在 2005 年中动脉头期款 为第一次的家买主是 2%, 与 43% 的那些买主制造没有头期款 无论什么。
另外的一个例子是那兴趣-唯一的可调整-比率的抵押贷款 (手臂), 哪一个让屋主至薪资正直的那兴趣与没有校长付还在一期间起始时期。 仍然另外是 " 付款选项 " 贷款, 在哪一个屋主能薪资变数数量, 但是任何的兴趣不支付是附加的到那校长。 更远的, 一估计手臂中的三分之一开始在 2004 和 2006之间喝 " 惹人者 " 率在下面 4%, 然后增加的重要地在一些之后起始时期, 当做很多当做加倍那月刊付款。
抵押贷款保险业练习有也是批评, 包括自动化贷款赞成哪一批评家争论是不使到服从适当的检讨和文件。 在 2007 40% 所有的次精华贷款是产生被自动化保险业。 主席那抵押贷款银行业者协会要求抵押贷款经纪人有益于从家贷款繁荣但是做不做充足调查借用人是否可以偿还。 抵押贷款欺骗有也增加的。
在不动产部门中的推测
在不动产部门的推测是一个有助于因素。 在被购买的家的 2006 22% 期间是给投资目的, 与另外的 14% 购买当做假期家。 在 2005期间, 这些身材是 28% 和 12%, 分别地。 换句话说, 将近 40% 记录水平家购买不是主要的住宅。NAR 领袖经济学者在那时 , 大卫 Lereah, 被陈述那秋天在买的投资是预期的在 2006 年. "投机者左边那市场在 2006 年 , 哪一个引起投资售卖到秋天加快速的超过那主要的市场 ."
家有不传统地被当做像存货的投资, 这行为改变在那期间住屋繁荣。举例来说, 一家公司估计多达购买在迈阿密是给投资目的。 媒体广泛地报告在完成之前购买共有式公寓的行为, 然后销售他们为一利润没有曾经生活在家中。一些抵押贷款识别的公司危险固有的在这活动中当做早的当做 2005, 在识别投资者之后傲慢的高度地杠杆式投机位置在多财产中。
凯因斯主义者经济学者海曼 Minsky 描述三类型能成为债务的积聚的因素的思索性外来语哪一最后领引到一崩溃资产价值: 借的 " 树篱借用人 " 与那意图利用现金做成债务付款流程从其他的投资; 基于信念的借的 " 思索性的借用人 " 哪一他们能服务兴趣在那之上贷款除了谁一定不断地卷物结束那校长进入新的投资之内;而且 " Ponzi 借用人 ", 命名为查尔斯 Ponzi, 仰赖赏识那价值他们的资产如此的当做不动产再借或者薪资-离开他们的债务但是不能够偿还那最初的贷款。
思索性外来语的角色有被引证当做对次精华来说的一个有助于因素抵押贷款危机。
Securitization 练习
Securitization 是一结构化财务程序在哪些资产、应收帐款或者财务的器具是已取得的, 告发一起当做旁系亲属为第三者投资。 有多数宴会有关的。 由于 securitization, 投资者食欲为抵押贷款-支持安全 (MBS), 和等级代理商的趋向分配投资类的等级到 MBS, 贷款与一高危险假设值可能是开始, 包装和那危险不迟疑地转移对其他。 资产 securitization 由那开始结构化抵押贷款的融资池在 1970 年代。 在 1995 年社区再投资行为 (CRA) 是校订考虑到 CRA 的 securitization 贷款进入那之内中级的市场为抵押贷款。
那传统的抵押贷款模型有关的一银行开始一贷款对借用人/屋主而且保有信用/假设值危险。 由于 securitization 的出现, 那传统的模型有给予的到那的$$1路 " 开始分配 " 模型, 在哪一个信用危险是转移和分配在投资者之中完成的 MBS。 次精华抵押贷款的 securitized 部份, 那些通过经由 MBS 对第三者投资者增加的从 54% 在 2001 年, 至 75% 在 2006 年. Securitization 加速的在 1990 年代中期内。 那总数抵押贷款的数量-支持安全发行几乎三倍之数在 1996 和 2007之间, 至 $7.3 兆。与债务有关的如此的安全的开始有时是放置被主要的银行进入远- 资产负债表实体之内呼叫结构化投资车辆或特别的目的实体。 移动债务 " 远的那书 " 使大的能够财务的机构绕行首都预备品需求, 藉此傲慢的另外危险和逐渐增加的利润在那期间繁荣时期。如此的远- 资产负债表融资有时是提到到当做那图像银行业系统而且薄管理。 葛林斯潘决定了的房屋贷款的 securitization 为人与贫穷的信用 - 不是贷款他们自己 - 应该为涌流全球的信用危机受责。
然而, 而非分配对投资者的抵押贷款支持的安全, 多数财务的机构保有重要的数量。那信用保持的危险集中的在那里面银行而非完全分配对投资者外面那银行业部门。 一些主张这在 securitization 观念本身中不是一个缺点, 但是在它的落实方面。
一些相信抵押贷款标准变成松的因为一道德危险, 哪里每个联编在那抵押贷款链收集成的利润当有信仰的时候它是通过在危险之上。
在 CRA 指导方针之下, 一个银行拿信用开始贷款或在全部上买贷款基础, 但是不把持那贷款。 因此, 这给予了银行激励开始贷款和 securitize 他们, 通过那危险在其他身上。 因为那银行不再被运的贷款危险, 他们有每激励到低的他们的保险业标准到增加贷款体积。 抵押贷款 securitization 释放在现金上面为银行和节约, 这允许他们制造更多贷款。 在 1997 年, 熊尾部捆第一个 CRA 贷款进入 MBS 之内。
误导信用等级
信用等级代理商现在在把投资类的等级给 securitization 的仔细研讨之下交易如此的当做 CDOs 和基于次精华抵押贷款的 MBSs 贷款。 较高的等级是相信证明被各种不同的信用提高结束包括-collateralization(保证旁系亲属超过债务发行), 信用假设值保险, 和公正投资者乐意的到熊第一个损失。 然而，也有指示一些有关的在等级次精华方面-相关的安全在那时知道等级程序是有过失的。 内在的等级代理商电子邮件从以前那时间那信用市场恶化, 发表由美国籍的国会调查员公然地，建议一些等级代理商受雇人员可疑的在那时松的标准为等级结构化信用产品会农产品广大的否定结果。 举例来说, 在标准普尔的同事之间的 2006封电子邮件州 "等级代理商继续产生一个更大的怪物-CDO 市场。 让我们希望我们全部富有和退休的当这一个孩子用纸牌搭成的房子支吾地说的时候。"
高等级鼓励那流程投资者基金进入这些安全之内, 一份财务那住屋繁荣。在等级上的信任这些代理商和被纠缠的性质如何等级证明投资引导多数投资者到招待 securitized 产品 - 一些基于次精华抵押贷款 - 当做对较高的质量安全来说的同等物和促进被管制障碍的 SEC 移动和减少揭发随着 Enron 丑闻之后的需求。批评家要求哪一利害冲突是有关的, 当做等级代理商被组织，而且卖债务给投资者, 像是投资的公司支付银行。 在 2008 年六月 11 日美国安全和交换佣金被提议的广大规则设计到住址感觉等级代理商和发行者之间的利害冲突结构化安全。
降低的等级代理商那信用等级在抵押贷款中的 $1.9 兆上支持从 Q3 2007 到 Q2 2008 的安全. 这放另外的压力在财务的机构上了到低的那价值他们的 MBS。 依次 , 这可能需要这些机构获得另外的首都, 对维持首都比。 如果这包括新部份的售卖存货, 那价值现有的部份将会是减少。 换句话说，等级降级强迫了 MBS 和股价低的。
政府规则
对增加家所有权是一个克林顿和布希政府的目标。在 1990 年代中期内克林顿政府顶端住屋官员, 放松的 Cisneros 先生抵押贷款限制因此初购者可以取得资格为贷款他们不可以拿在,之前成为棒的不动产和 10 年之后开始的财务的危机因素。
一些批评家有批评现在的管制结构过时。 W. 布什乔治总统决定了的在 2008 年九月: "一经这一个危机是下定决心的, 那里意志对更新是时间我们的财务管制的结构。 我们的 21 世纪全球经济遗迹主要地管理被过时的第 20个世纪法律。最近, 我们已经见到如何一公司能变大，因而它的失败危害整个的财务系统。" 安全和交换佣金 (SEC) 有承认自我规则的投资银行有助于对次精华抵押贷款危机。
在美国, 首都需求玩一个重要的角色在刺激的抵押贷款 securitization。 一纸由保罗 S. Calem 和麦可 LaCour-一点点点外面的抵押贷款开始和拿着被银行是放进入一之内任意的危险需要首都更甚于的分类相似的抵押贷款开始在～手边第三者但是拿着当做安全。弗雷迪雨衣和 Fannie Mae 是管理不同地, 和为几乎最危险贷款弗雷迪和 Fannie 脸低的首都需求而且因此降低费用。
更令人惊讶的是方式首都需求好意二等兵抵押贷款安全 - 安全是不发行在～手边弗雷迪雨衣或 Fannie Mae。 那些安全, 即使当支持被高风险的抵押贷款, 能获得吸引人的危险等级从信用等级代理商完成的使用只受制于损失的薄片如果一可观的比例贷款进入假设值。 FDIC 首都规则给予一低的危险重量到高度地-定格的抵押贷款安全, 可能回来被贷款与简直没有头期款 , 超过至贷款开始在那里面银行与达 40% 的头期款 。 这些亲戚危险等级植入的在首都需求是那相对事物真实的经验。
如果首都需求是同一的在银行之间和弗雷迪/Fannie, 然后它不太可能弗雷迪雨衣和 Fannie Mae 会已经长大的支配抵押贷款市场。 有银行首都需求为抵押贷款和抵押贷款安全以目的为基础计算危险基于假设值可能性, 它不太可能银行会有发现它吸引人的到把握二等兵抵押贷款回来的安全被那类型贷款开始近几年来。目的对危险的$$1衡量会有引导银行向开始和握住贷款与较高的头期款 。 因此，整个的 securitization 现象, 在美国的财务危机的中心, 是人工地产生被贫穷地-设计首都需求。
自由主义者经济学者罗勃特 Kuttner 有批评那废止那玻璃-Steagall 的行为藉着 Gramm-过滤-Bliley 行为 1999 当做可能地成为次精华的因素抵押贷款危机, 虽然其他的经济学者不同意。 一个纳税人-赞助政府紧急援助相关的到抵押贷款在储蓄期间和贷款危机可能有产生道德危险和行动当做对出借人来说的鼓励制造相似的比较高的危险贷款。 另外地，经济学者一片辩论关于那效果社区再投资行为, 藉由诽谤者要求它鼓励借贷对不 creditworthy 消费者和防御者要求三十年的历史借贷没有增加的危险。诽谤者也要求对 1990 年代中期的 CRA 的改善, 借对另外不合格的低收入借用人的大量房屋贷款以及允许第一次 CRA 的 securitization-管理贷款包含次精华抵押贷款。 一项研究被一合法的公司哪一个商议财务的服务实体在社区再投资上行为服从发现 CRA-隐蔽着的机构比较不有可能作次精华贷款有只有 20-25% 所有的次精华贷款, 和当他们做了利率是低的。 银行是一半当做有可能的再卖那贷款到其他的宴会。
一些有争论, 不在乎尝试被各种不同美国州避免生长一中级的市场在再包装掠夺的贷款, 财政部的通货的会计检查官办公室, 在坚持国民银行, 打下来如此的尝试例如违反联邦的银行业法律。
住屋的美国部门和都市的发展的抵押贷款政策加燃料那趋势向发行危险的贷款。 在 1995 年, Fannie Mae 和弗雷迪雨衣开始接受可负担的住屋把抵押贷款购买回来的信用安全被包括在内的贷款到低点收入借用人。 这造成购买次精华安全的代理商。 次精华抵押贷款贷款开始是汹涌每年 25% 在 1994 和 2003之间, 造成一将近十-折层体积的增加这些贷款在只是九年内。 在 1996 年住屋和都市的发展 (HUD) 代理商指示弗雷迪和 Fannie 提供他们的抵押贷款的至少 42% 融资对有着收入的借用人在下面那中动脉在他们的区域中。 这个目标是增加的至在 2000 和 52% 中的 50% 在 2005 年. 除此之外, HUD 必需的弗雷迪和 Fannie 提供 12% 的他们的文件夹给 " 特别的可负担的 " 贷款。 那些是对有着少于他们区域的 60% 的中动脉收入的借用人的贷款。 自然地, 这些目标增加的年以来以 2008 目标存在 28%.在听证会在 2003 年, 明确地陈述的巴尼法兰克 Fannie 和弗雷迪的政府特权是有条件的在他们的自动自发上 " 制造住屋更可负担的。" 唯一的方法达成那低点收入贷款目标当戏剧逐渐增加的时候借贷将侵蚀保险业标准。 Fannie Mae 攻击性地买了中高音-贷款, 哪里这些贷款可能一个借用人的需要简直没有文件财务。 从 2007 年十一月起 Mae 维持了次精华安全的总数为 $ 五百五十九亿的 Fannie 和中高音的 $ 三千二百四十七亿-在他们的文件夹中的安全。 当做这 2008 Q2 弗雷迪雨衣得意洋洋地有 $ 一千九百亿-一抵押贷款。 一起他们有中高音的超过一半的 $1 兆元的者-一个抵押贷款。 次精华的生长抵押贷款市场, 哪一个被包括在内的 B, C 和 D 纸买在～手边私人投资者，像是避险基金, 喂一住屋泡沫更迟的破裂。 在 2004 年， HUD 忽略了关于回收物业的来自 HUD 研究员的警告, 和增加的来自 50%-56% 的可负担的住屋目标.这些安全非常吸引人到华尔街, 而且当 Fannie 和弗雷迪的时候对准最低的-危险的贷款, 他们仍然激发结果次精华销售。
1999 年九月 30 日纽约时报文章决定了的, ".。。 Fannie Mae 公司正在贷款上减轻信用需求。。。 行动。。。 意志鼓励那些银行把家抵押贷款扩充到个体谁的信用通常不善行足够。。。 Fannie Mae。。。有在增加之下压力从克林顿政府到伸展抵押贷款贷款在低点之中和温和主义者收入人和毛毡压力从存货持有人到维持它的�著生长在利润。除此之外, 银行, 节约机构和抵押贷款公司有是紧迫的 Fannie Mae 到帮忙他们制造较多的贷款给所谓的次精华借用人收入, 信用等级和储蓄是不善行足够为传统的贷款。。。 Fannie Mae 正在重要地承担更多危险。。。 政府-资助的公司可能奔跑进入麻烦之内。。。 刺激政府援救。。。 动作是有意的部份地对增加那数字。。。 家倾向的拥有者到有更坏的事信用等级。。。"
在 2003 年九月 10 日, 美国国会议员 Ron 保罗发表了对国会的演说哪里他说那然后鼓励的现在的政府政策借贷对无法负担的人到薪资钱背面, 和他预测这会领引对一个紧急援助, 和他介绍一帐单废止这些政策。
中央银行的角色
中央银行主要地对管理货币政策感到关心的, 因此他们对避免资产感到比较不关心泡沫, 像是住屋泡沫和网络公司泡沫。 中央银行已经通常选择反应在如此的泡沫之后破裂将旁系亲属减到最少冲击在经济上, 并非尝试避免那泡沫它本身。 这是因为识别包括住屋的一个资产泡沫泡沫而且决定那适当的货币政策适当地放气它是大约辩论在经济学者之中。
美国联准会行动升起担心在一些之中市场观察者它可以产生一道德危险。 一些工业官员说纽约参与的联邦储备银行那援救在 1998 年长期 资金管理会鼓励大的财务机构承担较多的危险, 在信念方面美国联准会会代表他们干涉。
一个有助于因素对家价格的上升是那使卑劣的利率在美国联准会的十年内稍早, 减少那打击那崩溃网络公司泡沫和战斗那危险放气。 从 2000 到 2003, 美国联准会降低那联邦的基金比率目标从 6.5%-1.0%.相信的中央银行利率可能是降低安全地主要地因为那比率通货膨胀是低点和忽视其他的重要因素。 然而, 美国联准会的通货膨胀身材是有缺陷的。 理查 W. 达拉斯的联邦储备银行的费希尔、总统和运行长, 决定了的美国联准会的利率政策在这次期间时期是被错误引导的被这错误地低点通货膨胀数据, 如此成为住屋的因素泡沫。
财务机构和他们的债务水平的角色
多数财务的机构借来的巨大量的钱在 2004-2007期间和作投资在抵押贷款-支持安全 (MBS), 本质上打赌在那之上继续的家赏识价值而且维持抵押贷款付款。 在较低的利率的外来语在较高的利率投资正在使用财务的杠杆作用。 这就像是在他们的家上取出一个第二个抵押贷款投资在股票市场的一个个体。 这一个策略放大利润在住屋期间繁荣时期, 但是开车大的损失在那之后半身像。 财务的机构和个体投资者把持 MBS 也遭受重要的损失广大的结果和逐渐增加的抵押贷款付款假设值和 MBS 贬值开始在 2007 年向前的。
SEC 管制的判决在 2004 年非常成为美国投资的因素银行的能力承担另外的债务,然后对购买 MBS 被用。 前五名的美国投资银行每个重要地增加的他们财务的杠杆作用在 2004-2007 期间, 增加的对 MBS 损失的他们的易受伤。 这些五个机构报告在 $4.1 兆之上在债务方面为会计年度 2007, 一身材概略地 30% 那大小美国经济。五中的三任一变破产了如此的当做 Lehman 兄弟或者是卖在火灾物品拍卖价格到其他的银行包括熊 Stearns 和 Merrill 林奇在 2008 年九月期间, 创造全球的财务系统的不安定。
那剩余的二对商业银行模型转换, 多使他们自己遭受紧的规则。 依照纽约州会计检查官的办公室, 在 2006 年，华尔街主管带回了总计 $ 二百三十九亿的家奖金。 "华尔街商人是思考红利在年底的时候, 不他们的公司的长期的健康。 那全部系统-从抵押贷款经纪人到华尔街危险经理-似乎倾斜向拿短期的危险当不理睬长期的义务时候。 最有罪的证据是大部份的人在那顶端银行做不真的了解如何那些 [投资] 工作。"
次精华抵押贷款危机的冲击
- 财务的部门低迷时期
来自全球的财务机构有公开的次精华抵押贷款危机-相关的损失而且写-??落非常的从 2008 年八月起的美国 $ 五千零一十亿. 利润在这 8,533 美国银行投保人藉着 FDIC 婉拒从 $ 三百五十二亿到 $ 六亿四千六百万 (89%) 在 2007 的第四季期间对那之前的年, 适当的到上升的贷款假设值和准备为贷款损失。 它是那最坏的事情银行和节约自从 1990 以后的每季表现. 就全部而言 2007, 这些银行挣得的大约 $ 一千亿, ??落 31% 从一记录利润在 2006 年 $ 一千四百五十亿. 利润婉拒从 $ 三百五十六亿到 $ 一百九十三亿在第一 2008 年四分之一期间对那之前的年, 一衰微 46%.财务的部门开始在 2007 年二月以香港上海汇丰银行的 $ 一百零五亿元的 writedown, 是第一主要的 CDO 感觉次精华抵押贷款危机的结果或者讲损失的 MBO 是报告。 在 2007期间, 至少 100家抵押贷款公司任一停工, 中止的操作或者是卖。 顶端管理有不逃脱没有受伤的, 当做 Merrill 林奇的运行长和 Citigroup 是被迫的在一个彼此的星期里面辞职。 各种不同的机构以合并交易追踪。
市场低迷时期和弱点
在 2007 年七月 19 日, 道琼工业指数击中记录高度, 结束上方 14,000 第一次。
在 2007 年八月 15 日, 道琼指数降低在下面 13,000 和 S&P 500 越过进入否定之内为那年的领土。 相似的下降发生在事实上每一市场在世界上, 藉由巴西和韩国作为重击。 直到 2008, 大的每日下降变成通常, 与, 举例来说, KOSPI 输液大约 7% 在一天内, 虽然 2007 年代大的每日下降 S&P 500 在美国在二月, 一结果次精华危机。
抵押贷款出借人和家建立者可怕地进展了, 但是损失削减横过部门, 藉由一些受到打击最严重工业, 像是金属和采矿公司, 只有有 vaguest 连接与借贷或抵押贷款。
存货全球指标倾向了向下的好几个月自从那以后第一的恐慌在七月-2007 年八月.
泰德传布 - 一个信用的指示器危险 - 增加的戏剧地在 2008 年九月期间.
引起的危机恐慌在财务的市场而且激励投资者危险的取出他们的钱抵押贷款束缚和动摇的股票和放它进入日用品之内当做 " 商店价值 ". 在商品期货中的财务推测下列各项财务引出之物的崩溃市场有有助于到世界食物价格危机和油价增加由于 "日用品超级 - 周期 ." 财务的投机者寻求快的回返有离开的来自股票的数兆元和抵押贷款束缚, 一些哪一个有是投资进入食物和原料之内。
开始在 2008 中期内, 所有的三主要的存货指标在美国 - 道琼工业指数，那斯达克和 S&P 500- 进入了一个空头市场。 在 2008 年九月 15 日, 一回转财务担心引起指标到下降被他们的锐利自从这 2001个恐怖份子攻击以后的数量。 那日子, 最值得注目的板机是那公告的投资破产银行 Lehman 兄弟。 另外地, Merrill 林奇是结合美国的银行在一被迫的合并价值 $ 五百亿。 最后, 担心在保险公司之上美国人国际的小组能力到停留以大写字母写引起存货到下降在 60% 之上哪一日子。贫穷的经济数据在制造业之上成为天的因素恐慌, 但是被财务危机的严格发展引起日蚀了。 所有这些事件到绝顶进入一之内存货抛售哪一是富有经验的在全世界。 全部的, 道琼指数钟斯工业的倒下了 504 点 (4.4%) 当 S&P 500 落下 59 点 (4.7%)的时候. 亚洲人和欧洲人市场提出同样地高调下降。
多预期的 $ 七千亿元的紧急援助计划的通道是打藉着众议院下来在一 228-205 选票在九月 29 日. 在最近历史的上下文，结果对存货是悲惨的。道琼工业指数遭受一个严格的 777个点损失 (7.0%), 它的最坏事情观点损失在记录之上决定于那日期。 那斯达克翻倒了 9.1% ，而且 S&P 500 落下 8.8%, 两者都是那最坏的事情损失那些指标富有经验的自从 1987 股票市场之后坠毁。
尽管历史性紧急援助立法的国会的通道, 是签署在～手边布什总统在星期六之上, 十月 4 日, 道琼指数钟斯索引翻倒更远的当市场重新开始贸易在十月 6 日. 道琼指数第一次在下面落下 10,000 点在几乎四年, 失败在对收在 -369.88 的长椅复原那天之前的 800 点。 存货也继续的对跌倒到记录低温终止一那最坏的事情星期在股票市场中自从 2001 年九月 11 日以后."
它也被估计甚至与那通过所谓紧急援助包裹, 多数银行在美国里面将会跌倒因此停止操作。 它是估计超过 100 银行在美国意志方面结束他们的门因为财务危机。 这将会带给经济和消费者一种严格的冲击。一般期望它意志拿年让美国复原那财务的和不动产危机。
- 间接的经济效果
次精华抵押贷款危机有一系列的其他经济的效果。 住屋价格衰微左边消费者用较少的财富, 放置向下的压力在消费上。 特定的少数小组被一般承认的一比较高的比例次精华贷款和富有经验的不相称水平的回收物业。 家相关的罪行包括纵火增加的。 在财务的部门的失业是重要的,藉由从 2008 年九月起在美国是失去的超过 65,400个工作。
多数承租人变成了次精华抵押贷款危机的受害人, 时常逐出从无预告的他们的家由于他们房东的财产的回收物业。在 2008 年十月, 汤姆飞镳, 那选举警长厨师被批评的县,伊利诺州抵押贷款公司为他们的行动, 和宣布他正在中止所有的回收物业逐出。
突然缺乏信用也引起一暴跌在汽车售卖方面。福特售卖在 2008 年十月下来是 33.8% 从一年前，通用汽车售卖下来是 15.6% ，而且有的丰田售卖婉拒了 32.3%. 一 / 五的汽车代理权是预期的到结束在 2008 底之前.
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